Valeur verte en Europe : la performance énergétique rebat les cartes de l’immobilier

En quelques années, sous l’effet combiné de la hausse durable des prix de l’énergie, du durcissement des réglementations et de la montée en puissance des exigences bancaires, l’étiquette énergétique est devenue un signal économique structurant.

Le mouvement est progressif, mais profond. Il ne s’agit pas d’un engouement passager pour des bâtiments « verts », ni d’un effet d’image. Les données de marché montrent une réalité plus structurante : la performance énergétique influence désormais directement les prix, la liquidité des actifs et la perception du risque immobilier. 

Une corrélation claire entre label énergétique et valorisation du bien

Les chiffres sont sans ambiguïté. Dans plusieurs pays européens, les logements les plus performants sur le plan énergétique se vendent plus cher que des biens comparables de classe intermédiaire, tandis que les bâtiments les moins performants subissent une décote croissante. Qu’il s’agisse de rénovations profondes permettant de faire basculer un actif vers les meilleures classes énergétiques, ou de projets conçus dès l’origine pour minimiser les consommations, ces bâtiments bénéficient d’une attractivité renforcée.

Ainsi par exemple, l’écart de prix entre les logements bénéficiant du meilleur label énergétique et les logements les moins bien classés atteint respectivement 31% en France et 33% en Belgique en 2024. L’écart atteint 23% en Italie et aux Pays-Bas, à la dernière date d’analyse disponible, et 18% en Espagne. Ces chiffres sont calculés sur la base de caractéristiques comparables des logements en matière de surface, mais aussi en matière de qualités intrinsèques (présence de balcons, d’ascenseur, niveau général de confort…), il s’agit donc d’un pur écart de prix lié à la performance énergétique.

Des écarts de prix qui s’accentuent d’année en année

Les études comparant plusieurs années montrent que les écarts de valeur ne se stabilisent pas, mais augmentent. Autrement dit, la performance énergétique ne crée pas un avantage ponctuel, elle engage une trajectoire.

Cette dynamique ne dépend pas d’un contexte réglementaire spécifique. Aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Allemagne, de même qu’en Espagne et en Italie, marchés pourtant très différents, la tendance est identique : les biens performants résistent mieux, tandis que les logements mal classés subissent une perte de valeur croissante. 

Cette accélération change la nature de l’enjeu. Il ne s’agit plus seulement de savoir si un bâtiment « vaut un peu plus », mais s’il présente un risque de décote structurelle. 

Exemple en France comme le montre le schéma ci-dessous : les écarts de prix entre logements les plus énergivores ou les moins énergivores, par rapport à un logement certifié D, n’ont cessé de s’accentuer entre 2021 et 2024, toujours en neutralisant l’impact des autres facteurs influençant le prix.  L’écart entre logements les mieux notés et les moins bien notés s’est également creusé de 10 points en Belgique et de 6 points en Espagne, en l’espace de seulement 3 ans.

L’effet domino : achat, financement, location

Cette requalification énergétique du parc bâti se répercute désormais sur trois décisions clés.

À l’achat, investisseurs et particuliers arbitrent de plus en plus en fonction du coût global du bien, intégrant les dépenses énergétiques futures et les travaux nécessaires à sa mise en conformité. Les logements performants apparaissent comme plus prévisibles, donc plus attractifs.

Du côté du financement, les banques et investisseurs institutionnels intègrent progressivement la performance énergétique dans leur analyse du risque. Si les modalités varient selon les pays, la tendance est claire : un actif énergivore est perçu comme plus exposé à des coûts futurs, à des contraintes réglementaires et à une moindre liquidité.

À la location, enfin, la facture énergétique devient un critère de choix déterminant. Dans un contexte de prix de l’énergie durablement élevés, la capacité d’un bâtiment à limiter les charges influence directement sa commercialisation, tant dans le résidentiel que dans le tertiaire.

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L’Europe comme laboratoire 

L’Europe joue ici un rôle de laboratoire. Là où les cadres réglementaires sont les plus clairs, les effets de la valeur verte apparaissent le plus nettement.

Aux Pays-Bas, l’obligation d’un label énergétique minimum C pour les bureaux a profondément restructuré le marché tertiaire. Les données montrent que les bureaux respectant ce seuil affichent une valeur environ 20 % supérieure à celle des immeubles classés D à G. La réglementation n’a pas créé artificiellement la valeur ; elle l’a rendue lisible et mesurable 

En France, l’interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores produit un effet similaire : la performance énergétique devient un critère de conformité, puis un critère de valeur. Le Royaume-Uni et l’Allemagne, chacun selon ses propres mécanismes, observent la même polarisation progressive.

Ce que les acteurs n’avaient pas anticipé…

Ce que révèle l’ensemble des données européennes, c’est un changement de nature de la performance énergétique, qui est devenue un critère patrimonial à part entière.

Pour les propriétaires, elle conditionne la capacité à conserver la valeur de leur actif. Pour les investisseurs, elle influence directement le profil de risque. Pour les occupants, elle pèse sur les charges et le confort d’usage. La valeur verte, telle qu’elle se dessine aujourd’hui en Europe, n’est donc ni un label, ni une promesse : c’est la traduction économique d’une performance mesurable. Plus les écarts se creusent et plus une certitude s’impose : dans l’immobilier européen, l’enjeu énergétique a le pouvoir de créer ou de détruire de la valeur.

Source : les chiffres cités dans cet article sont issus de l’étude « Illustration de l’importance croissante de la valeur verte des bâtiments en Europe », juillet 2025 – Saint-Gobain 

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